Добросовестный покупатель не должен делиться квартирой
Муж с женой развелись. Он продал квартиру нажитую в браке своему родственнику. Жена подала в суд и оспорила сделку, но родственник успел перепродать квартиру третьему лицу. Тогда жена стала оспаривать новую сделку.
➡️ Покупатель был против: он проверил сведения в ЕГРН, там все было в порядке. С момента предыдущей сделки прошел год. А после развода бывших собственников прошло уже больше трех лет.
1️⃣ Первая инстанция: Признала право собственности женщины на ½ долю в квартире.
2️⃣ 3️⃣Остальные инстанции включая ВС РФ поддержали такое решение.
Но покупатель квартиры пошел в КС РФ.
4️⃣ Конституционный суд: Если имущество приобретено у человека, который не имел права его продавать, а покупатель не знал и не мог знать о таких проблемах, то собственник может забрать такое имущество, только если:
👉🏻 оно было утеряно;
👉🏻 оно было похищено;
👉🏻 оно выбыло из владения помимо его воли.
Последний покупатель в этом деле действовал добросовестно и осмотрительно, а недействительной признана не его сделка, а договор между мужем женщины и его родственником.
❗️ Получается, все честные покупатели рискуют потерять жилье, если какая-то из предыдущих сделок будет недействительной. Например, если выяснится, что в цепочке продаж не хватило согласия супруга.
Вот как должно быть:
📌 Никто не может быть произвольно лишен жилья.
📌 Добросовестность участника сделки предполагается, потому что он ориентируется на данные Росреестра.
📌 Если сделка все же будет признана недействительной, каждая из сторон должна вернуть другой все полученное имущество или возместить его стоимость.
📌 В Росреестре может не быть данных о втором собственнике, когда супруги в браке, а квартира оформлена на одного. Покупатель квартиры полагается на данные ЕГРН и не обязан выяснять, находилась ли квартира в общей собственности и не продавалась ли она ранее без согласия супруга.
📌 Жена должна была сама принять меры по контролю за имуществом, а именно добавить в ЕГРН запись о себе как о втором собственнике жилья.
✅ Если женщина не внесла о себе данные в информацию о квартире, то ответственность за последствия сделок нельзя перекладывать на добросовестного покупателя.
Свои права женщина может защитить, обратившись с требованиями к бывшему супругу, который продал квартиру без ее согласия.
✅ Покупатель остался с квартирой, а женщине предстоят новые суды с мужем.
Постановление КС РФ от 13.07.2021 № 35-П